Khi danh mục tài sản bước sang "lớp thứ hai"
Các báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Báo cáo nghiên cứu thị trường tháng 9/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) đều cho thấy thị trường cả nước đã bước qua giai đoạn lướt sóng, chuyển sang thời kỳ đầu tư giá trị, nơi tài sản cần tạo ra dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu sống thực.
Trong bối cảnh nền kinh tế ghi nhận nhiều biến động khó lường, tâm lý nhà đầu tư ngày càng hướng đến tính an toàn. Dòng tiền vì vậy khắt khe hơn với các đợt tăng giá ngắn hạn, và tìm về những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng phòng thủ cao.
Tại Đắk Lắk, phần lớn tài sản của giới doanh chủ địa phương từ trước đến nay nằm ở đất nền, một kênh trú ẩn đã đi qua nhiều chu kỳ kinh tế. Trong bối cảnh mới, nhóm này tìm thêm lớp tài sản thứ hai: một bất động sản "sống" được hằng ngày, nằm trong quy hoạch đồng bộ, có mô hình "đô thị tích hợp" vừa khép kín lại cần kề trung tâm, thuận tiên đi lại, vừa phục vụ nhu cầu ở của gia đình vừa sẵn sàng cho hoạt động kinh doanh.
Vì sao một tài sản chưa có người ở lại khó tăng giá?
Số liệu quý III/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy tồn kho đất nền tại các dự án đạt 19.542 nền, tăng 75,3% so với quý II, trong tổng tồn kho khoảng 51.950 căn và nền theo báo cáo của 27 trên 34 địa phương. Nguồn hàng đang ứ lại nhanh hơn tốc độ tiêu thụ, và điều đó đặt ra yêu cầu chọn lọc kỹ hơn trong cùng một phân khúc.
Khác biệt nằm ở chỗ một lô đất nằm trong khu vực chưa hình thành hạ tầng và chưa có cư dân thì thanh khoản phụ thuộc vào việc có người mua tiếp theo cũng mua để đầu tư. Khi lớp người mua đó thận trọng hơn, tài sản mất đi người mua cuối cùng, tức là người mua để ở.
Ngược lại, một bất động sản có người ở sẽ tự tạo ra lớp người mua cuối: người cần chỗ ở, cần mặt bằng kinh doanh, cần trường học cho con. Đó là lý do cùng một khu vực nhưng sản phẩm hình thành cộng đồng thường giữ được thanh khoản tốt hơn khi thị trường chậm lại. Và thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ, định hình lại tư duy của giới đầu tư.
Đô thị quy hoạch bài bản định hình lại "sân chơi an toàn"
Hành lang pháp lý mới đang đẩy nhanh quá trình thanh lọc thị trường. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hạn chế việc tự xây nhà ở trong quỹ đất đã có hạ tầng tại Buôn Ma ThuộtCùng với đó, việc chấn chỉnh tình trạng rao bán đất phân lô chưa đủ điều kiện pháp lý khiến nhà đầu tư càng thêm thận trọng
Các tiêu chí để bất động sản trở thành tài sản phòng thủ trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Trước bộ lọc khắt khe này, dòng vốn đang dịch chuyển mạnh mẽ về các dự án đô thị sở hữu quy hoạch minh bạch, được cấp phép xây dựng và có lộ trình hoàn thiện hạ tầng gắn liền với tiến độ thực tế.Nhà đầu tư cần rà soát ba tiêu chí: pháp lý minh bạch đủ điều kiện bán; tiến độ thi công thực tế; và khả năng khai thác dòng tiền thực tế (cho thuê hoặc kinh doanh). Hội tụ đủ ba yếu tố này mới là tài sản phòng thủ. Thiếu một tiêu chí, rủi ro vẫn còn.
Tại Buôn Ma Thuột, Era City là một trong những dự án đang được thị trường theo dõi theo bộ tiêu chí này. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, nằm trên trục Nguyễn Chí Thanh kết nối gần trung tâm, và do Xuân Mai Corp vừa là chủ đầu tư vừa là đơn vị thi công. Về pháp lý, Era City xác lập nền tảng an toàn tuyệt đối với Quyết định trúng đấu giá và đã nộp 100% tiền sử dụng đất, bảo đảm cấp sổ đỏ thuận lợi sau hoàn công. Dự án cũng đã hoàn tất Quy hoạch 1/500, Giấy phép xây dựng và Văn bản đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Về tiến độ, dự án đang dự kiến bàn giao vào Quý 3/2027
Dự án Era City. Ảnh CĐT cung cấp
Era City được xếp vào "lớp tài sản thứ hai" là nhờ khả năng khai thác kinh doanh. Vị trí trên trục giao thương cùng với quy hoạch khu Trung tâm thương mại nội khusẽ giúp gia tăng lưu lượng khách cho các dãy nhà shophouse.
Dự án cũng đáp ứng nhu cầu an cư của giới doanh chủ Buôn Ma Thuột qua mô hình đô thị tích hợp. Công viên, không gian đi bộ và khu thương mại nằm trong cùng một quần thể, cùng hệ thống an ninh khép kín, tạo ranh giới rõ ràng giữa phần dành cho công việc và phần dành cho gia đình.
Giữa giai đoạn thị trường chọn lọc, một bất động sản vừa ở được vừa kinh doanh được chính là lớp tài sản mà danh mục của nhiều doanh chủ địa phương đang còn thiếu.
