4 lần thất bại
UBND TPHCM vừa ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại phường An Khánh, Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo kế hoạch, các căn hộ nằm tại 5 block nhà từ R1 đến R5. Trong đó, ba block R1 - R3 có 2.220 căn, còn hai block R4 - R5 gồm 1.570 căn.
TPHCM sẽ tổ chức đấu giá theo hai nhóm block nhà và sau khi hoàn tất thủ tục, các căn hộ sẽ được đưa vào sử dụng với mục đích nhà ở thương mại.
TPHCM sẽ tổ chức đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại phường An Khánh, Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong tháng 5.
Theo lộ trình, trong tháng 3, phường An Khánh sẽ hoàn tất việc thẩm định và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch khu vực theo hướng tối ưu chỉ tiêu kiến trúc và nâng hiệu quả sử dụng đất. Từ tháng 3 - 4, các cơ quan chức năng sẽ lựa chọn đơn vị thẩm định giá để xác định giá khởi điểm, đồng thời chọn tổ chức đấu giá tài sản. Cuộc đấu giá dự kiến sẽ tổ chức trong tháng 5.
UBND TPHCM giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì theo dõi tiến độ, phối hợp các đơn vị liên quan thực hiện thủ tục đấu giá, thu tiền trúng đấu giá và hoàn tất các thủ tục pháp lý cho người mua. Việc đấu giá phải đảm bảo đúng quy định và tránh thất thoát tài sản công.
Việc đưa 3.790 căn hộ ra đấu giá, theo UBND TPHCM nhằm khai thác hiệu quả quỹ nhà hình thành từ vốn ngân sách, tránh lãng phí và bổ sung nguồn thu, đồng thời góp phần tăng nguồn cung cho thị trường.
Như vậy, tháng 5 tới sẽ là lần thứ 5 TPHCM đưa 3.790 căn hộ tái định cư ra đấu giá. Số căn hộ tái định cư này được TPHCM mang đấu giá lần đầu vào năm 2017 với giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng. Tháng 2/2018, TPHCM đưa ra bán đấu giá lần 2, do Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM (thuộc Sở Tư pháp) thực hiện, với mức giá khởi điểm hơn 9.100 tỷ đồng. Tại thời điểm đó, phiên đấu giá thất bại vì không có ai mua.
Đến tháng 6/2021, TPHCM tiếp tục bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư này với giá 9.900 tỷ đồng. Khi đó, các căn hộ nói trên được chia làm 2 gói để bán đấu giá. Gói thứ nhất gồm 1.570 căn hộ thuộc lô R4 và lô R5, gói thứ hai gồm 2.220 căn thuộc các lô R1, R2 và R3. Do các gói đều có giá trị lên đến hàng nghìn tỷ đồng nên đối tượng nhắm đến là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Lần thứ 4, TPHCM tổ chức đấu giá 3.790 căn hộ này vào năm 2023 nhưng cũng không thành công.
Lần 5 có thành công?
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch Công ty Liên minh Khu Tây cho biết, sẽ khó có thể trả lời chính xác là lần đấu giá thứ 5 có thành công hay không. Tuy nhiên theo ông, lần này, khả năng thành công cao hơn 4 lần trước.
Ông Hùng lập luận: Nguyên nhân 4 lần trước chưa thành công chủ yếu do quy mô lớn, giá trị cao, bán lô lớn hoặc bán trọn gói, làm giảm tính linh hoạt, trong khi khu này đã bỏ trống khá lâu, nhiều hạng mục xuống cấp. Còn lần đấu giá này, TPHCM đã điều chỉnh, chia thành nhiều nhóm nhỏ, thay vì bán gộp số lượng lớn căn hộ. TPHCM cũng cho phép điều chỉnh quy hoạch, tăng hiệu quả của dự án, chuyển mục đích qua nhà ở thương mại nhằm tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư.
Dự án đã hình thành và bỏ hoang lâu nên khi trúng thầu doanh nghiệp phải thực hiện khá nhiều công đoạn.
“Các thay đổi này làm giảm rào cản về vốn tham gia, cũng như tăng hiệu quả tài chính cho các bên tham gia dự thầu”, ông Hùng nhìn nhận.
Tuy nhiên, theo ông Hùng, rào cản lớn nhất khiến doanh nghiệp chùn tay khi tham gia đấu giá 3.790 căn hộ ở Khu đô thị Thủ Thiêm là bài toán hiệu quả tài chính. Bởi chi phí ban đầu, chi phí cải tạo sửa chữa, chi phí quản lý, chi phí vốn vay hiện nay cao… khiến cho biên lợi nhuận đang là bài toán khó, thời gian thu hồi vốn lâu…
“Để 3.790 căn hộ này đấu giá thành công cần phải chia nhỏ từng block để đấu giá hoặc chia theo từng giai đoạn đấu giá, mỗi giai đoạn đấu giá từ 800 - 1.000 căn. Chính sách thanh toán giãn ra cho đơn vị trúng đấu giá, tạo từng kỳ thanh toán. Cho phép chuyển đổi mục đích, công năng linh hoạt. Hỗ trợ đòn bẩy tài chính, lãi suất… từ tổ chức tín dụng cho đơn vị trúng thầu”, ông Hùng nói.
Sau khi đấu giá thành công, ông Hùng nhận định, dự án đã hình thành và bỏ hoang lâu nên sau khi trúng thầu, doanh nghiệp phải thực hiện khá nhiều công đoạn. Cụ thể, giai đoạn 1 phải kiểm định, sửa chữa, chỉnh trang, thay thế… các hạng mục đã xuống cấp. Tiếp đó là tái định vị lại sản phẩm để thu hút khách hàng. Cuối cùng mới triển khai công tác bán hàng từng giai đoạn.
Trong khi đó theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), quy trình minh bạch là cần thiết nhưng điều kiện tài chính phải mềm dẻo hơn. Các lần trước, nhà đầu tư phải đặt cọc 20% và thanh toán 50% giá trị trong 1 tháng, phần còn lại trong 90 ngày. Với mức giá khởi điểm lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng, cách thanh toán này là gánh nặng quá lớn, làm nản lòng nhiều doanh nghiệp. Ngoài ra, hiện trạng xuống cấp của số tài sản này cũng là một trở ngại. TPHCM nên cân nhắc cải tạo cơ bản trước khi đưa ra thị trường để tăng sức hút, đồng thời thể hiện trách nhiệm trong quản lý tài sản công.
