Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường
Tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” diễn ra vào sáng 26/6, bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, cho rằng phân khúc căn hộ hạng B và hạng C sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản của thị trường.
Dẫn số liệu nghiên cứu của Savills, bà Hương cho biết căn hộ hạng A hiện chỉ chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung, trong khi 99% còn lại thuộc phân khúc hạng B và hạng C. Cơ cấu này đang diễn ra tương tự tại cả Hà Nội và TP.HCM, phản ánh nhu cầu thực của thị trường.
Để các dự án thuộc hai phân khúc này thu hút người mua, theo bà Hương, chủ đầu tư trước hết phải đáp ứng các điều kiện nền tảng như pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và năng lực tài chính vững mạnh. Quan trọng hơn, sản phẩm phải phù hợp với nhu cầu thực tế và tạo ra giá trị sử dụng cũng như giá trị đầu tư bền vững.
Đáng chú ý, bà Hương cho rằng ngay cả nhóm khách hàng có giá trị tài sản ròng cao hay giới siêu giàu cũng không chỉ tìm kiếm bất động sản hạng sang. Khi nhận thấy giá trị thực và tiềm năng tăng trưởng, họ vẫn sẵn sàng đầu tư vào các sản phẩm thuộc phân khúc hạng B và hạng C.
"Tôi cho rằng căn hộ hạng B và hạng C sẽ tiếp tục là phân khúc chủ lực, dẫn dắt thanh khoản của thị trường trong giai đoạn 6 tháng tới", bà Hương nhấn mạnh.
Nhà đầu tư cần thay đổi tư duy để đón chu kỳ mới
Ở góc độ đầu tư, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định từ nay đến cuối năm và đặc biệt trong năm tới sẽ là giai đoạn mỗi nhà đầu tư cần chủ động đưa ra quyết định.
Theo ông, thị trường đang mang đến nhiều cơ hội hơn bao giờ hết, nhưng càng nhiều cơ hội thì việc lựa chọn càng trở nên quan trọng. "Chúng ta luôn có quyền lựa chọn. Có một câu ngạn ngữ tiếng Anh rất hay: 'Lựa chọn cũng đồng nghĩa với mất mát'. Điều quan trọng là chúng ta lựa chọn điều gì", ông Trung chia sẻ.
Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing.
Theo vị chuyên gia, việc đầu tiên nhà đầu tư cần làm là rà soát lại toàn bộ danh mục bất động sản đang sở hữu, đánh giá tài sản nào nên tiếp tục nắm giữ, tài sản nào cần tái cơ cấu, đồng thời xác định đâu sẽ là tài sản chủ lực trong danh mục đầu tư 5-10 năm tới.
Ông cho rằng đầu tư bất động sản hiện nay không thể tiếp tục dựa trên cảm tính mà phải dựa trên dữ liệu, quy hoạch và xu hướng phát triển dài hạn của thị trường. Theo ông Trung, lợi nhuận là yếu tố quan trọng nhưng thanh khoản còn quan trọng hơn. Nhà đầu tư cần nhìn trước xu hướng tiêu dùng để xác định phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường trong tương lai thay vì tiếp tục chạy theo những mô hình từng thành công.
"Đừng nhầm lẫn giữa nhu cầu an cư và mục tiêu đầu tư", ông lưu ý, đồng thời cho rằng người mua để ở và người mua đầu tư có tiêu chí lựa chọn hoàn toàn khác nhau.
Ông cũng nhận định bối cảnh hiện nay đã thay đổi đáng kể khi thông tin quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị ngày càng minh bạch. Đây là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định khu vực tiềm năng thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
Theo ông, thị trường từng tạo ra nhiều thế hệ nhà đầu tư thành công khi Hà Nội mở rộng địa giới sau sáp nhập Hà Tây, khi TP. Thủ Đức được thành lập hay khi khu vực phía Đông Hà Nội bứt phá nhờ hạ tầng. Tuy nhiên, những chiến lược đầu tư như phân lô bán nền hay chạy theo các "điểm nóng" địa phương sẽ không còn phù hợp trong giai đoạn mới.
Theo ông Trung, yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn bất động sản không phải là dự án đẹp đến đâu mà là quy hoạch phát triển dân số và hạ tầng của khu vực. Nhà đầu tư cần đánh giá khả năng gia tăng dân số trong 5-10 năm tới, sự xuất hiện của metro, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại cùng các công trình hạ tầng động lực. Đây mới là nền tảng quyết định giá trị dài hạn của bất động sản.
Sau khi lựa chọn đúng khu vực đầu tư, bài toán tiếp theo là quản trị tài chính. Theo ông Trung, nhà đầu tư không nên sử dụng toàn bộ nguồn lực cho một thương vụ mà cần luôn duy trì khoản dự phòng để ứng phó với những biến động của thị trường.
"Bản thân tôi vẫn sử dụng đòn bẩy tài chính nhưng luôn dành riêng một khoản tiền dự phòng để có thể trả nợ từ 6 tháng đến 1 năm, thậm chí nếu điều kiện cho phép thì nên chuẩn bị cho 2 năm. Điều quan trọng không phải là có nợ, mà là phải luôn duy trì được dòng tiền để kiểm soát khoản nợ đó", ông nói.
Theo vị chuyên gia, quản trị dòng tiền mới là yếu tố quyết định thành công của hoạt động đầu tư. Đòn bẩy tài chính vẫn là công cụ cần thiết, nhưng chỉ phát huy hiệu quả khi nhà đầu tư luôn duy trì được khả năng kiểm soát dòng tiền và đủ sức vượt qua các biến động bất ngờ của thị trường.
