Vì sao nhà ở cho thuê vẫn "lép vế"
Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết, mô hình nhà ở cho thuê rất phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển, đặc biệt là các nước châu Âu. Tuy nhiên, phân khúc này lại chưa phát triển tương xứng tại Việt Nam.
Theo ông Quê, giai đoạn từ năm 1954 đến khoảng năm 2000, Việt Nam từng có mô hình nhà cho thuê khá phổ biến dưới dạng các khu tập thể, chung cư cũ do Nhà nước hoặc doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ cán bộ, công nhân viên. Tuy nhiên, từ sau năm 2003, mô hình này gần như biến mất.
“Thay vì phát triển nhà ở cho thuê, thị trường chứng kiến sự bùng nổ của các loại hình như condotel, officetel hoặc nhà trọ do người dân tự xây dựng để khai thác cho thuê”, ông Quê nói.
Theo chuyên gia, rào cản lớn nhất khiến doanh nghiệp bất động sản không mặn mà phát triển nhà ở cho thuê thời gian qua là khó khăn về tài chính.
Theo vị chuyên gia này, rào cản lớn nhất khiến doanh nghiệp bất động sản không mặn mà với nhà ở cho thuê nằm ở bài toán tài chính. Hiện nay, phần lớn doanh nghiệp phải vay vốn ngân hàng với lãi suất 8-11%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 13-14%/năm. Trong khi đó, tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê nhà chỉ dao động khoảng 3-7%/năm.
“Chi phí vốn cao hơn lợi nhuận thu được nên rất khó thuyết phục doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào nhà ở cho thuê”, ông Quê nhận định.
Trong khi đó, các hộ gia đình xây dựng nhà trọ hoặc chung cư mini cho thuê lại có lợi thế hơn do thường sở hữu sẵn quỹ đất và ít phụ thuộc vào nguồn vốn vay. Vì vậy, dù lợi nhuận từ cho thuê không quá cao, họ vẫn chấp nhận đầu tư, bởi vừa có dòng tiền ổn định vừa được hưởng lợi từ giá trị tài sản tăng theo thời gian.
Bên cạnh yếu tố tài chính, ông Quê cho rằng, tâm lý chuộng sở hữu nhà ở của người Việt cũng là rào cản lớn đối với sự phát triển của thị trường cho thuê.
“Người dân luôn muốn sở hữu nhà thay vì thuê, kể cả trong trường hợp căn nhà thuê có điều kiện sống tốt hơn”, ông nói.
Cần cơ chế đặc biệt để hút doanh nghiệp
Để phát triển nguồn cung nhà ở cho thuê, ông Quê đề xuất Nhà nước cần đóng vai trò dẫn dắt thông qua việc trực tiếp đầu tư xây dựng bằng các tổng công ty hoặc doanh nghiệp có vốn nhà nước.
Trường hợp muốn khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia, cần có các cơ chế ưu đãi đặc biệt về lãi suất, miễn tiền sử dụng đất, giao đất sạch, quy hoạch sẵn và áp dụng thủ tục theo cơ chế “luồng xanh”.
Theo ông Quê, ngay cả khi được miễn toàn bộ chi phí đất đai và lãi suất cho vay thấp, doanh nghiệp vẫn cần khoảng 10 năm để thu hồi vốn đầu tư một dự án nhà ở cho thuê. Do đó, nếu thiếu các chính sách hỗ trợ đặc biệt, rất khó thu hút dòng vốn tư nhân vào phân khúc này.
Theo chuyên gia, để phân khúc nhà cho thuê phát triển cần có những cơ chế ưu đãi đủ mạnh về vốn, đất đai, thuế và sự tham gia chủ động của Nhà nước.
Một giải pháp khả thi hơn, theo ông Quê, là huy động nguồn lực từ người dân thông qua việc khuyến khích phát triển chung cư mini, nhà trọ cho thuê, đi kèm các yêu cầu nghiêm ngặt về phòng cháy chữa cháy và hạ tầng kỹ thuật.
Ông cũng đề xuất tạo điều kiện để các hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp, tham gia xây dựng và vận hành nhà cho thuê chuyên nghiệp. Khi nguồn cung tăng lên, giá thuê sẽ được điều tiết theo cơ chế thị trường; ngoài ra, cần nghiên cứu chính sách thuế theo hướng ưu đãi hơn đối với hoạt động kinh doanh nhà cho thuê.
Trao đổi với báo Tiền Phong, TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, để giải quyết bài toán nhà ở cho thuê cần có sự tham gia mạnh mẽ của Nhà nước.
Ông đề xuất nghiên cứu thành lập quỹ nhà ở quốc gia, nhằm huy động các nguồn lực xã hội cho phát triển nhà ở cho thuê. Quỹ này có thể được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau như đóng góp của người lao động, doanh nghiệp sử dụng lao động và các nguồn lực công.
Theo ông Lượng, tại nhiều quốc gia, doanh nghiệp sẵn sàng đóng góp vào quỹ nhà ở để hỗ trợ người lao động ổn định nơi ở, từ đó tăng khả năng gắn bó lâu dài với doanh nghiệp. Người lao động cũng có thể đóng góp một phần thu nhập hằng tháng như hình thức “bảo hiểm nhà ở”, tạo nguồn tích lũy để sau này thuê, thuê mua hoặc mua nhà.
Bên cạnh đó, nhiều nước đã thành công với mô hình chính quyền địa phương đứng ra đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê hoặc thuê doanh nghiệp xây dựng, sau đó Nhà nước trực tiếp quản lý và cho người dân thuê lại.
Dẫn kinh nghiệm quốc tế, TS Trần Xuân Lượng cho biết tại Singapore, chính phủ nước này giữ vai trò trung tâm trong phát triển và quản lý quỹ nhà ở quy mô lớn, kết hợp giữa các hình thức sở hữu và thuê. Trong khi đó, tại New Zealand, chính quyền chuẩn bị sẵn quỹ đất và quy hoạch, doanh nghiệp tham gia xây dựng rồi bàn giao để Nhà nước quản lý, vận hành và cho thuê.
“Doanh nghiệp chỉ nên đóng vai trò là đơn vị xây dựng cho Nhà nước. Sau khi hoàn thành dự án, Nhà nước sẽ trực tiếp quản lý, vận hành và cho thuê nhà ở”, TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.
