Doanh nghiệp áp lực vì chi phí vốn tăng
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Toàn Cầu - cho biết, kể từ đầu quý II, lãi suất cho vay doanh nghiệp bị đẩy từ mức 7-7,5% lên tới 11-12%/năm; trong khi lãi suất cho vay cá nhân mua nhà chạm ngưỡng 14-15%/năm. "Đây là mức chi phí vốn bất khả thi đối với chủ đầu tư trong giai đoạn hiện nay", ông Hiệp nói.
Theo ông Hiệp, bản chất ngành bất động sản phụ thuộc tới 70% vào vốn vay ngân hàng, nhưng hiện nay, các ngân hàng lớn (kể cả nhóm Big 4) đang có động thái từ chối cấp tín dụng cho các dự án mới, hoặc chỉ lựa chọn rất khắt khe các dự án tại khu vực Hà Nội và TPHCM. Nguồn tiền tắc nghẽn, doanh nghiệp không thể triển khai dự án, còn hàng tồn kho đứng trước nguy cơ trở thành nợ xấu khổng lồ do không có thanh khoản.
Ông Hiệp cho rằng, đây là mức chi phí vốn rất cao, gây áp lực lớn không chỉ với chủ đầu tư mà cả người mua nhà, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản thị trường. Hệ quả là thanh khoản suy giảm, tồn kho gia tăng, trong khi chi phí tài chính tiếp tục phình to.
Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với khó khăn kép.
Theo nhận định của ông Hiệp, nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện không chỉ đối diện áp lực tăng trưởng mà còn phải vật lộn với bài toán sống còn. Khi dòng tiền bị tắc nghẽn, doanh nghiệp không thể triển khai dự án, trong khi lượng hàng tồn kho có nguy cơ chuyển thành nợ xấu. Điều này không chỉ gây rủi ro cho doanh nghiệp mà còn tạo áp lực đối với hệ thống tài chính, đặc biệt trong bối cảnh quy mô nợ xấu của nền kinh tế đang ở mức lớn.
Bên cạnh đó, tác động từ xung đột tại Trung Đông đang thổi bùng "bão giá" nguyên nhiên vật liệu đầu vào. Thực tế ghi nhận dầu diesel đã tăng giá hơn gấp đôi (từ 17.000 đồng lên 35.000 đồng/lít), nhựa đường asphalt cũng tăng mạnh từ 12.000 đồng lên 19.000 đồng/kg.
"Áp lực chi phí tàn khốc này khiến hàng loạt nhà thầu rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan: Tiếp tục thi công sẽ lỗ nặng, nhưng dừng lại thì vi phạm hợp đồng, chậm tiến độ với chủ đầu tư", ông Hiệp cho biết.
Đại diện một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở miền Bắc cũng cho rằng, sức chịu đựng của doanh nghiệp hiện khác xa các chu kỳ trước. Sau giai đoạn khó khăn 2022-2024, phần lớn chủ đầu tư đã bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án, thu hẹp quy mô, nên hiện nay dư địa xoay xở không còn nhiều.
Theo đại diện doanh nghiệp, hầu hết chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay đều sử dụng vốn vay lớn từ ngân hàng. Nếu các ngân hàng duy trì lãi suất ở ngưỡng gần 14% trong thời gian dài sẽ "ăn hết" lợi nhuận của chủ đầu tư trong trường hợp dự án đã chốt giá, bung hàng.
Doanh nghiệp xoay xở ra sao?
Theo thống kê của Batdongsan.com, từ tháng 11/2025 khi lãi suất vay mua nhà bắt đầu điều chỉnh, nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm 17% so với quý trước. Lượng giao dịch sụt giảm mạnh, nhiều chủ đầu tư tạm dừng kế hoạch bán hàng để điều chỉnh chính sách thanh toán.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, bối cảnh lãi suất tăng đang buộc doanh nghiệp thay đổi tư duy điều hành , chuyển từ chiến lược mở rộng nhanh sang ưu tiên quản trị rủi ro, từ mục tiêu ngắn hạn sang định hướng dài hạn và bền vững hơn. Dòng tiền không rút hoàn toàn khỏi thị trường, song trở nên thận trọng hơn.
Ông Đính nhận định, giá bất động sản khó giảm diện rộng trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng, vốn và tuân thủ pháp lý đều gia tăng. Thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ duy trì thanh khoản, trong khi các sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ đối mặt nhiều khó khăn.
