Theo dữ liệu từ Savills, chỉ 7% giỏ hàng nhà thấp tầng mở bán lần đầu tại Hà Nội giao dịch thành công trong quý I/2026, giảm sâu so với mức 41% cùng kỳ năm 2025. Đây không chỉ là chỉ dấu phản ánh tốc độ tiêu thụ chậm lại, mà còn phản ánh sự thay đổi rõ nét trong hành vi người mua.
Cụ thể, toàn thị trường biệt thự, liền kề hiện có hơn 2.300 căn sơ cấp, trong đó gần 1.490 căn là nguồn cung mới, chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, lượng hàng mới giảm 36% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 15%.
Giao dịch nhà ở thấp tầng Hà Nội giảm mạnh, giá vẫn đi ngang. Ảnh minh hoạ: Đình Phong.
Cũng theo Savills, dù thanh khoản giảm mạnh nhưng mặt bằng giá không hạ nhiệt. Giá bán sơ cấp trung bình vẫn được các chủ đầu tư duy trì quanh ngưỡng 257 triệu đồng/m², trong khi giá chuyển nhượng (trên thị trường thứ cấp) gần như đi ngang.
Nguyên nhân quan trọng nhất khiến giá nhà thấp tầng khó giảm là nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm. Việc phê duyệt dự án kéo dài, quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, chi phí phát triển dự án tăng cao khiến số lượng sản phẩm mới ra thị trường không nhiều. Đặc biệt tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà thấp tầng gần như không thể tăng đột biến trong ngắn hạn.
Báo cáo của Avison Young cũng chỉ ra phân khúc thấp tầng tại Hà Nội đang trải qua giai đoạn “nén”, khi tỷ lệ hấp thụ sơ cấp khoảng 25%. Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn từ các giai đoạn mở bán trước, còn người mua chuyển sang trạng thái quan sát.
Theo các chuyên gia, thanh khoản chậm không chỉ đến từ yếu tố giá mà còn do chi phí vốn tăng. Đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng dao động khoảng 12–14%/năm sau giai đoạn ưu đãi, trong khi mức ưu đãi ban đầu phổ biến 8–10%/năm, khiến chi phí tài chính gia tăng đáng kể.
Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng kéo dài thời gian cân nhắc, ưu tiên khảo sát thực tế và đánh giá kỹ tiến độ, pháp lý trước khi xuống tiền. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ rệt, nơi nhu cầu ở thực và khả năng tài chính dài hạn trở thành yếu tố quyết định.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, sau Tết, người mua có xu hướng thận trọng hơn do nhiều bất định vĩ mô, từ định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô cho tới biến động lãi suất.
Đặc biệt, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản từ cuối năm ngoái có thời điểm chạm 15-16%/năm đã trực tiếp gây sức ép lên thanh khoản.
"Thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ không chỉ phản ánh một nhịp điều chỉnh thông thường, mà cho thấy thị trường đang tự sắp xếp lại theo logic mới. Sản phẩm phải thực chất hơn, pháp lý minh bạch hơn và năng lực chủ đầu tư trở thành yếu tố sống còn", bà Hằng nhận định.
